Bauunternehmen an der Algarve auswählen: eine Checkliste
Von Veaceslav Rusu, Gründer von VRconstroi · Aktualisiert am
Bevor Sie ein Bauunternehmen an der Algarve beauftragen, prüfen Sie fünf Dinge schriftlich: einen gültigen Alvará im öffentlichen IMPIC-Register, der zu Art und Umfang Ihres Projekts passt, den Handelsregisterauszug und die Steuernummer (NIF), den Versicherungsnachweis, ein Angebot nach Gewerken und einen Vertrag mit Abschlagszahlungen nach gemessenem Baufortschritt. Besichtigen Sie danach frühere Projekte.
Was sollten Sie vor der Beauftragung prüfen?
Die folgende Checkliste funktioniert bei jedem Bauunternehmen, auch bei uns. Sie brauchen dafür kein Insiderwissen: Die meisten Punkte sind öffentliche Register oder Unterlagen, die ein seriöses Unternehmen ohne Umstände herausgibt.
- Den Alvará im öffentlichen IMPIC-Register prüfen und klären, ob er Art und Umfang Ihres Projekts abdeckt
- Die Certidão Permanente (Handelsregisterauszug) anfordern und prüfen, ob die NIF mit Angebot und Rechnungen übereinstimmt
- Aktuelle Nachweise der Arbeitsunfallversicherung und einer Haftpflichtdeckung für die Bauarbeiten verlangen
- Ein schriftliches Angebot nach Gewerken einholen, idealerweise auf Basis eines Leistungsverzeichnisses
- Einen schriftlichen Vertrag mit Leistungsumfang, Preis, Bauzeit und Abschlagszahlungen schließen
- Frühere Projekte besichtigen und mit früheren Bauherren sprechen
- Klären, wer die Baustelle täglich leitet und wer der Director de Obra ist
- Vereinbaren, wie Kommunikation und Berichte ablaufen, besonders wenn Sie im Ausland leben
Wie prüfen Sie die Lizenz eines Bauunternehmens in Portugal?
In Portugal braucht ein Unternehmen, das Bauarbeiten ausführt, einen Alvará de Construção, ausgestellt vom IMPIC, dem staatlichen Institut für die Bauwirtschaft. Das IMPIC führt auf seiner Website ein öffentliches Register der zugelassenen Unternehmen, in dem jeder nachsehen kann.
Der Alvará ist kein einfaches Ja oder Nein. Er nennt die Kategorien und Unterkategorien, für die das Unternehmen zugelassen ist, vom allgemeinen Hochbau bis zu einzelnen Fachgewerken, sowie eine Klasse, die sich am Wert der Aufträge orientiert, die es übernehmen darf. Ein gültiger Alvará in niedriger Klasse oder fremder Kategorie deckt keine neue Villa ab.
Lassen Sie sich die Nummer geben, schlagen Sie selbst nach und prüfen Sie, ob Name und NIF zum Unternehmen auf dem Angebot passen. Unsere eigene Lizenz ist der IMPIC-Alvará Nr. 98638-PAR, und Sie können ihn im selben Register prüfen wie jeden anderen.
Was verrät der Handelsregisterauszug?
Die Certidão Permanente ist die Online-Fassung des Eintrags eines Unternehmens im portugiesischen Handelsregister. Das Unternehmen kann Ihnen einen Zugangscode geben, mit dem Sie Inhaber, Geschäftsführung, Sitz und eingetragene Tätigkeit einsehen.
Prüfen Sie, ob das Unternehmen unter dem Namen auf dem Angebot existiert, ob Ihre Ansprechpartner tatsächlich dazugehören und ob auf Angebot, Vertrag und Rechnungen dieselbe NIF steht. Eine Abweichung ist nicht immer ein Problem, braucht aber immer eine Erklärung.
Welche Versicherung sollte ein Bauunternehmen haben?
Jeder Arbeitgeber in Portugal muss für seine Beschäftigten eine Arbeitsunfallversicherung (Seguro de Acidentes de Trabalho) abschließen. Verlangen Sie die aktuelle Versicherungsbestätigung statt einer mündlichen Zusicherung, und prüfen Sie, ob sie auf das Unternehmen lautet, das Sie beauftragen.
Fragen Sie außerdem nach einer Haftpflichtdeckung für Schäden an Dritten und Nachbargrundstücken während der Bauarbeiten und danach, ob Subunternehmer auf Ihrer Baustelle eigenen Versicherungsschutz haben.
Wie vergleichen Sie Angebote wirklich miteinander?
Bestehen Sie auf einem schriftlichen Angebot nach Gewerken: Erdarbeiten, Rohbau, Mauerwerk, Dach, Sanitär, Elektro, Tischlerarbeiten, Ausbau und so weiter, jeweils mit Mengen und Einheitspreisen. In Portugal beruht das oft auf einem Mapa de Quantidades (Leistungsverzeichnis), das Architekt oder Fachplaner erstellen.
Wenn alle Unternehmen dasselbe Leistungsverzeichnis bepreisen, werden die Summen vergleichbar. Schreibt jedes seinen eigenen Pauschalpreis auf eine Seite, vergleichen Sie verschiedene Häuser. Achten Sie darauf, was ausgeschlossen ist, wie die Mehrwertsteuer ausgewiesen wird und welche Positionen nur geschätzt sind.
Was gehört in einen Bauvertrag?
Ein Angebot und ein Handschlag sind kein Vertrag. Vor Baubeginn sollten Sie einen schriftlichen Vertrag haben, der mindestens die folgenden Punkte regelt, und es lohnt sich, ihn vor der Unterschrift von Ihrem Anwalt lesen zu lassen.
- Den Leistungsumfang, mit Verweis auf das genehmigte Projekt und das Angebot nach Gewerken
- Den Preis und die Behandlung der Mehrwertsteuer
- Die Bauzeit, mit einem Zeitplan der einzelnen Bauphasen
- Abschlagszahlungen nach gemessenem Baufortschritt (Autos de Medição), nicht allein nach Kalenderdaten
- Einen etwaigen Einbehalt bis zur Beseitigung der Mängel bei der Übergabe
- Wie Zusatzleistungen (Trabalhos a Mais) angefragt, bepreist und vor der Ausführung schriftlich freigegeben werden
Wie werden Bauunternehmen in Portugal bezahlt?
Üblich sind Abschlagszahlungen auf Grundlage von Autos de Medição: regelmäßigen Aufmaßen der tatsächlich ausgeführten Arbeiten, die Sie oder ein Vertreter prüfen können. Wer deutlich vor dem Baufortschritt zahlt, verliert sein wichtigstes Druckmittel, falls etwas schiefgeht.
Warum frühere Projekte besichtigen?
Fotos zeigen ein fertiges Haus an einem guten Tag; eine Besichtigung zeigt, wie Details, Terrassen und Abdichtungen gealtert sind. Bitten Sie um Kontakte früherer Bauherren mit ähnlichen Projekten und fragen Sie, was schiefging und wie das Unternehmen damit umgegangen ist. Der Umgang mit Problemen sagt mehr als die ruhigen Wochen.
Wer leitet die Baustelle im Alltag?
Fragen Sie, wer täglich auf Ihrer Baustelle ist, meist ein Bauleiter oder Polier (Encarregado), und wer der Director de Obra ist. Bei genehmigungspflichtigen Arbeiten ist der Director de Obra die qualifizierte Fachperson, die dafür verantwortlich ist, dass nach dem genehmigten Projekt gebaut wird; die Einträge stehen im Bautagebuch (Livro de Obra).
Lassen Sie sich Namen nennen, keine Funktionen. Ein Unternehmen, das nicht sagen kann, wer Ihr Projekt leitet, hat es vielleicht noch nicht entschieden oder will den ganzen Auftrag an einen Subunternehmer weitergeben.
Wie sollte die Kommunikation laufen, wenn Sie im Ausland leben?
Wenn Sie nicht an der Algarve sind, ist die Berichterstattung so wichtig wie die Ausführung. Vereinbaren Sie vor der Unterschrift, wie oft Sie Fotos und Fortschrittsberichte erhalten, wann Videotermine stattfinden und wer Ihr fester Ansprechpartner ist.
Auch die Sprache zählt: Sie müssen direkt mit der Person sprechen können, die Ihr Projekt leitet, nicht über eine Kette von Übersetzungen. VRconstroi baut seit 2004 von Armação de Pêra aus an der Algarve. Wir betreuen Sie auf Englisch oder Portugiesisch, mit regelmäßigen Fotoberichten, Videotelefonaten und einem festen Ansprechpartner.
Welche Warnsignale gibt es bei der Wahl eines Bauunternehmens?
Keines dieser Signale beweist Unehrlichkeit, aber jedes ist ein Grund, langsamer zu werden und vor der Unterschrift mehr Fragen zu stellen.
- Eine hohe Zahlung, bevor die Arbeiten überhaupt beginnen
- Kein schriftliches Angebot oder nur ein Pauschalpreis ohne Aufschlüsselung
- Kein Alvará, oder Zögern, die Nummer zu nennen
- Nur Barzahlung oder Arbeit ohne Rechnung
- Ein Preis weit unter den anderen, ohne Erklärung, was anders ist
- Druck, schnell zu unterschreiben
- Kein fester Ansprechpartner, oder bei jedem Anruf eine andere Person
Jeder Schritt im Detail
Lassen Sie sich die Alvará-Nummer geben und suchen Sie sie im öffentlichen Register des IMPIC, des Instituts, das Bauunternehmen in Portugal zulässt. Prüfen Sie, ob die Lizenz gültig ist, ob Kategorien und Klasse zu Ihrem Projekt passen und ob Name und NIF mit dem Angebot übereinstimmen.
Ein Bauvertrag in Portugal sollte Leistungsumfang, Preis und Mehrwertsteuer, Bauzeit, Abschlagszahlungen nach gemessenem Baufortschritt (Autos de Medição), einen etwaigen Einbehalt bis zur Mängelbeseitigung und die schriftliche Freigabe von Zusatzleistungen regeln. Lassen Sie ihn vor der Unterschrift von einem Anwalt prüfen.
Bauunternehmen in Portugal werden üblicherweise in Abschlägen nach Autos de Medição bezahlt, also nach Aufmaß der tatsächlich ausgeführten Arbeiten, nicht per Vorauszahlung. Seien Sie vorsichtig, wenn vor Baubeginn eine hohe Zahlung verlangt wird. Die Zahlungsschritte gehören in den schriftlichen Vertrag.
Das billigste Angebot ist nicht automatisch ein Risiko, aber ein Preis weit unter den anderen ohne Erklärung bedeutet meist, dass etwas fehlt, das später als Nachtrag zurückkommt. Lassen Sie alle Unternehmen dasselbe Leistungsverzeichnis bepreisen, damit die Summen vergleichbar sind.
Sie brauchen ein Bauunternehmen, mit dem Sie Entscheidungen über Ihr Haus direkt besprechen können, ohne auf Übersetzungen Dritter angewiesen zu sein. VRconstroi betreut Kunden auf Englisch oder Portugiesisch, mit regelmäßigen Fotoberichten, Videotelefonaten und einem festen Ansprechpartner während der gesamten Bauzeit.
Jeder Arbeitgeber in Portugal muss eine Arbeitsunfallversicherung für seine Beschäftigten haben, und ein Bauunternehmen sollte zusätzlich eine Haftpflichtdeckung für Schäden an Dritten während der Bauarbeiten haben. Verlangen Sie aktuelle Nachweise auf den Namen des Unternehmens und klären Sie mit Ihrem Anwalt, welche Deckung der Vertrag vorschreiben sollte.
Passende Leistung: Neubau
Erwähnte Regionen: Armação de Pêra