Como Escolher uma Construtora no Algarve: Checklist
Por Veaceslav Rusu, fundador da VRconstroi · Atualizado a
Antes de contratar uma construtora no Algarve, confirme cinco coisas por escrito: um alvará válido no registo público do IMPIC, adequado ao tipo e dimensão da obra, a certidão permanente e o NIF da empresa, comprovativos de seguro, um orçamento discriminado por especialidade e um contrato com pagamentos por autos de medição. Depois, visite obras feitas e fale com antigos clientes.
O que verificar antes de contratar uma construtora?
A lista abaixo serve para qualquer construtora, incluindo a nossa. Não exige conhecimento técnico: a maior parte das verificações são registos públicos ou documentos que uma empresa séria entrega sem hesitar.
- Confirmar o alvará no registo público do IMPIC e se cobre o tipo e a dimensão da obra
- Pedir a certidão permanente da empresa e confirmar que o NIF coincide com o do orçamento e das faturas
- Pedir comprovativo atual do seguro de acidentes de trabalho e da cobertura de responsabilidade civil da obra
- Obter um orçamento escrito discriminado por especialidade, de preferência sobre um mapa de quantidades
- Assinar um contrato escrito com âmbito, preço, prazo de execução e pagamentos faseados
- Visitar obras já feitas e falar com antigos clientes
- Saber quem gere a obra no dia a dia e quem é o diretor de obra
- Combinar como funcionam a comunicação e os pontos de situação, sobretudo se vive no estrangeiro
Como verificar o alvará de uma construtora?
Em Portugal, uma empresa que executa obras precisa de alvará de construção emitido pelo IMPIC, o instituto público que regula o setor da construção. O IMPIC mantém no seu site um registo público das empresas habilitadas, que qualquer pessoa pode consultar.
O alvará não é um simples sim ou não. Indica as categorias e subcategorias de trabalhos para que a empresa está habilitada, da construção de edifícios às especialidades, e uma classe que se relaciona com o valor das obras que pode executar. Um alvará válido numa classe baixa ou numa categoria sem relação com a obra não cobre uma moradia nova.
Peça o número, consulte-o pessoalmente e confirme que o nome e o NIF coincidem com a empresa do orçamento. A nossa licença é o alvará IMPIC n.º 98638-PAR, e pode confirmá-lo no mesmo registo, como o de qualquer outra empresa.
O que mostra a certidão permanente da empresa?
A certidão permanente é a versão online do registo comercial de uma empresa. A empresa pode dar-lhe o código de acesso, e com ele consegue ver quem são os sócios e gerentes, a sede e a atividade declarada.
Confirme que a empresa existe com o nome que aparece no orçamento, que as pessoas com quem está a falar têm de facto ligação a ela, e que o NIF do orçamento, do contrato e das faturas é o mesmo. Uma diferença nem sempre é um problema, mas exige sempre uma explicação.
Que seguros deve ter uma construtora?
Todas as entidades empregadoras em Portugal são obrigadas a ter seguro de acidentes de trabalho para os seus trabalhadores. Peça o certificado da apólice em vigor, e não uma garantia verbal, e confirme que está em nome da empresa que vai contratar.
Pergunte também pela cobertura de responsabilidade civil para danos a terceiros e a propriedades vizinhas durante a obra, e se os subempreiteiros que entrem em obra têm os seus próprios seguros.
Como comparar orçamentos de forma justa?
Exija um orçamento escrito discriminado por especialidade: movimentos de terras, estrutura, alvenarias, cobertura, canalizações, eletricidade, carpintarias, acabamentos e assim por diante, cada um com quantidades e preços unitários. Em Portugal, isto parte muitas vezes de um mapa de quantidades preparado pelo arquiteto ou pelos projetistas.
Quando todas as construtoras orçamentam o mesmo mapa de quantidades, os totais tornam-se comparáveis. Quando cada uma escreve o seu próprio preço numa página, está a comparar casas diferentes. Veja o que fica excluído, como aparece o IVA e que artigos são estimativas que podem mudar.
O que deve incluir um contrato de empreitada?
Um orçamento e um aperto de mão não são um contrato. Antes do início da obra deve existir um contrato escrito que trate, pelo menos, dos pontos abaixo, e vale a pena que o seu advogado o leia antes de assinar.
- O âmbito dos trabalhos, com referência ao projeto aprovado e ao orçamento discriminado
- O preço e o tratamento do IVA
- O prazo de execução, com um cronograma das fases da obra
- Pagamentos faseados por autos de medição do trabalho executado, e não apenas por datas
- Uma eventual retenção até à correção dos defeitos detetados na entrega
- Como se pedem, orçamentam e aprovam por escrito os trabalhos a mais, antes de serem executados
Como se pagam as obras em Portugal?
Os pagamentos fazem-se normalmente por fases, com base em autos de medição: medições periódicas do trabalho efetivamente executado, que o dono de obra ou quem o represente pode verificar. Pagar muito à frente do andamento da obra retira-lhe o principal poder negocial se algo correr mal.
Porque visitar obras feitas e falar com antigos clientes?
As fotografias mostram uma casa acabada num bom dia; uma visita mostra como os pormenores, terraços e impermeabilizações envelheceram. Peça contactos de antigos clientes com obras semelhantes à sua e pergunte o que correu mal e como a construtora resolveu. A forma como uma empresa lida com problemas diz mais do que as semanas tranquilas.
Quem gere a obra no dia a dia?
Pergunte quem vai estar todos os dias na sua obra, normalmente um encarregado, e quem é o diretor de obra. Nas obras licenciadas, o diretor de obra é o técnico habilitado responsável por a obra seguir o projeto aprovado, com os registos feitos no livro de obra.
Peça nomes, não cargos. Uma construtora que não sabe dizer quem vai gerir a sua obra talvez ainda não tenha decidido, ou pode estar a pensar entregá-la por inteiro a um subempreiteiro.
Como deve funcionar a comunicação se vive no estrangeiro?
Se não está no Algarve, o acompanhamento conta tanto como a execução. Combine antes de assinar com que frequência recebe fotografias e pontos de situação, quando há videochamadas e quem é o seu interlocutor único.
A língua também conta: precisa de falar diretamente com quem gere a obra, sem uma cadeia de traduções pelo meio. A VRconstroi constrói no Algarve desde 2004, a partir de Armação de Pêra, e acompanha clientes no estrangeiro com relatórios fotográficos regulares, videochamadas e um único interlocutor, em português ou inglês.
Quais são os sinais de alerta ao escolher uma construtora?
Nenhum destes sinais prova que uma construtora é desonesta, mas cada um é motivo para abrandar e fazer mais perguntas antes de assinar.
- Um pagamento grande exigido antes de qualquer trabalho começar
- Nenhum orçamento escrito, ou um preço numa linha sem discriminação
- Sem alvará, ou relutância em indicar o número
- Só aceita dinheiro, ou trabalha sem faturas
- Um preço muito abaixo dos outros sem explicação do que muda
- Pressão para assinar depressa
- Nenhum interlocutor fixo, ou uma pessoa diferente sempre que liga
Cada passo em detalhe
Peça à construtora o número do alvará e procure-o no registo público do IMPIC, o instituto que habilita as empresas de construção em Portugal. Confirme que o alvará está válido, que as categorias e a classe são adequadas à sua obra, e que o nome e o NIF coincidem com os do orçamento.
Um contrato de empreitada em Portugal deve definir o âmbito dos trabalhos, o preço e o IVA, o prazo de execução, os pagamentos por autos de medição, uma eventual retenção até à correção de defeitos e a forma de aprovar por escrito os trabalhos a mais. Peça a um advogado que o leia antes de assinar.
As construtoras em Portugal são normalmente pagas por fases, com base em autos de medição do trabalho efetivamente executado, e não num pagamento adiantado. Desconfie de quem peça uma parte grande antes de a obra começar. As fases de pagamento devem constar do contrato escrito.
O orçamento mais barato não é automaticamente um risco, mas um preço muito abaixo dos outros sem explicação costuma significar que falta alguma coisa, que mais tarde volta como trabalho a mais. Peça a todas as construtoras que orçamentem o mesmo mapa de quantidades para comparar os totais.
Precisa de uma construtora com quem consiga discutir diretamente as decisões sobre a sua casa, sem depender de terceiros para traduzir. A VRconstroi trabalha com clientes em português e inglês, com relatórios fotográficos regulares, videochamadas e um único interlocutor do princípio ao fim da obra.
Todas as entidades empregadoras em Portugal têm de ter seguro de acidentes de trabalho, e uma construtora deve ainda ter cobertura de responsabilidade civil para danos a terceiros durante a obra. Peça os certificados em vigor em nome da empresa e confirme com o seu advogado o nível de cobertura que o contrato deve exigir.
Serviço relacionado: Construção nova
Zonas referidas: Armação de Pêra