Baugenehmigung im Algarve
Die Genehmigungsphase frustriert Bauherren beim ersten Mal am meisten, weil sie stattfindet, bevor es überhaupt etwas zu sehen gibt. Dieser Ratgeber erklärt die Schritte, die Fristen aus der Praxis und die typischen Stolperstellen.
Wie lange dauert eine Baugenehmigung
Nach unserer Erfahrung im Algarve dauert die Genehmigung eines Neubaus in der Regel 6 bis 12 Monate, je nach Gemeinde und Komplexität des Projekts. Stark ausgelastete Gemeinden brauchen länger, und ein Grundstück mit Auflagen kostet zusätzliche Monate.
Diese Zeit läuft vor Baubeginn. Zusammen mit den üblichen 12 bis 18 Monaten Bauzeit ist ein Neubau selten in weniger als zwei Jahren ab der ersten Zeichnung fertig.
Die Schritte des Verfahrens
Der Ablauf ist überall ähnlich, auch wenn die genauen Bezeichnungen je nach Gemeinde abweichen.
- Vermessung und Klärung der Grundstücksauflagen
- Architekturentwurf, eingereicht zur Genehmigung
- Fachplanungen: Statik, Wasser und Abwasser, Elektro, Wärmeschutz, Schallschutz, Gas und Brandschutz
- Erteilung der Baugenehmigung, die den Baubeginn erlaubt
- Bauausführung mit Bauüberwachung und Bautagebuch
- Schlussabnahme und Nutzungsgenehmigung
Wo Anträge meist hängen bleiben
Selten liegt es allein an der Gemeinde. Die meisten Verzögerungen entstehen durch Nachforderungen, auf deren Beantwortung durch den Antragsteller gewartet wird.
Grundstücke mit Belastungen, etwa Küstenschutzstreifen, ökologische Reservezonen oder Nähe zu Nationalstraßen, erfordern Stellungnahmen externer Behörden. Jede davon hat ihre eigene Frist, die parallel zum Gemeindeverfahren läuft.
Was Sie vor dem Grundstückskauf klären sollten
Der richtige Zeitpunkt zu prüfen, ob Sie bauen dürfen, liegt vor dem Notartermin, nicht danach. Ein günstiges Grundstück, auf dem sich Ihr Vorhaben nicht umsetzen lässt, ist teuer.
Fordern Sie Grundbuchauszug und Lageplan an und lassen Sie sich von der Gemeinde die zulässige Baudichte, die maximale Fläche, die Geschosszahl und die Grenzabstände bestätigen. Es lohnt sich, bereits in dieser Phase einen Architekten hinzuzuziehen.
Darf ich vor Erteilung der Genehmigung beginnen?
Nein. Ein Baubeginn ohne Genehmigung setzt den Eigentümer Bußgeldern und Baustopps aus und kann die spätere Genehmigung verhindern. Genehmigungsfreie Arbeiten sind die Ausnahme und im Einzelfall mit der Gemeinde abzuklären.
Kümmert sich das Bauunternehmen um die Genehmigung?
Der Antrag wird vom Planer eingereicht, in der Regel dem Architekten. Wir begleiten das Verfahren und stimmen uns während der gesamten Bauzeit mit der Gemeinde ab. In der Praxis funktioniert das am besten, wenn Architekt und Bauunternehmen von Anfang an miteinander sprechen.
Braucht auch eine Renovierung eine Genehmigung?
Das hängt vom Umfang ab. Instandhaltung und Innenausbau sind meist genehmigungsfrei, Eingriffe in Tragwerk, Fassade, Fläche oder Nutzung erfordern jedoch ein Verfahren bei der Gemeinde. Wir klären das immer vor Baubeginn.